Comprar uma casa na Itália é o sonho de muitos ítalo-brasileiros

Compra de casa na Itália por residente no exterior

Compra de casa na Itália por estrangeiros: procedimento de compra, impostos indiretos vinculados à compra, isenção da primeira residência e imposto predial da casa.

Por Federico Migliorini

Um indivíduo não residente tem a possibilidade de adquirir um imóvel em Itália usufruindo também do subsídio de primeira habitação, mediante verificação de requisitos específicos.

Comprar uma casa na Itália é o sonho de muitos estrangeiros. O interesse dos estrangeiros em adquirir um imóvel na Itália certamente é crescente. Especialmente nas grandes cidades artísticas, ou em estâncias de férias (litorais, montanhas, etc.). Se este também é o seu sonho, não deixe de ler este guia dedicado aos compradores estrangeiros que desejam adquirir um imóvel na Itália.

O mercado imobiliário italiano ainda consegue ser atrativo no exterior. Comprar casa em Itália ainda é atrativo, mas não é fácil! Neste guia quero mostrar quais são as regras e regulamentos a seguir para que estrangeiros comprem uma casa na Itália.

Se você deseja comprar um imóvel na Itália deve seguir absolutamente o procedimento que mostrarei a seguir. Por fim, você encontrará todos os meus conselhos para obter a maior economia fiscal possível em seu investimento e, se tudo isso não for suficiente para você, encontrará as instruções para entrar em contato comigo para obter aconselhamento fiscal.

Quais são as condições para um estrangeiro que queira comprar uma casa em Itália?

Os imóveis na Itália podem ser adquiridos tanto por  pessoas físicas  quanto  por empresas. Na compra do imóvel, os direitos dos estrangeiros são iguais aos direitos dos cidadãos italianos mas vamos analisar tudo detalhadamente. O primeiro aspecto a considerar é que nem todos os estrangeiros podem comprar um imóvel em Itália . Para comprar uma casa na Itália os estrangeiros devem satisfazer as seguintes condições:

- Estrangeiros residentes na Itália . Neste caso, é necessária uma autorização de residência ou cartão de residência . O mesmo se aplica aos familiares de estrangeiros residentes em Itália e apátridas há menos de três anos. Juntamente com ele, é essencial a aquisição do código tributário italiano;

- Estrangeiros que não residam regularmente na Itália. Neste caso a compra é mais complicada, pois deve haver um tratado internacional que permita a compra. Para ser aplicável, o tratado internacional deve permitir o princípio da reciprocidade. O indivíduo italiano também deve ser autorizado a comprar uma casa nesse país estrangeiro. Para verificar a existência de um acordo válido, é necessário verificar a situação no site do Ministério das Relações Exteriores . Também neste caso é imprescindível a aquisição do código tributário italiano;

- Sujeito que é cidadão da UE ou pertencente a países do EEE . Neste caso não há limites de compra. O mesmo se aplica aos apátridas que residam na Itália há mais de três anos.

O primeiro passo a dar é, portanto, identificar se você está entre os estrangeiros que podem comprar uma casa em Itália. Uma vez verificado isso, é necessário identificar todos os aspectos e o procedimento que levará à efetiva compra.

Como escolher um imóvel na Itália?

Para um estrangeiro, comprar uma casa na Itália costuma ser um investimento . Por isso é necessário não apenas identificar o tipo e o local onde se encontra a habitação. Esta não deve ser uma mera escolha estética. É aconselhável verificar e verificar todos os aspectos técnicos relacionados ao próprio imóvel.

Por isso é de fundamental importância contar com profissionais do setor, especialistas em diversas áreas, que possam verificar muitos aspectos técnicos. Refiro-me à conformidade do imóvel com todas as autorizações necessárias, tanto do ponto de vista construtivo como técnico, sistemas, etc. Na verdade, não é incomum a compra de casa por estrangeiros mal informados que estão classificados no registo predial com códigos diferentes do código da habitação.

Resumindo, se você quiser comprar uma casa na Itália, deve certificar-se do seu estado concreto de saúde. Refiro-me tanto a imóveis históricos , mas também a imóveis a construir ou em construção. A empresa que constrói o imóvel, na verdade, pode revelar-se pouco sólida com o tempo e, portanto, comprometer tudo através da falência . Outro conselho é sempre verificar a presença de possíveis hipotecas que onerem o imóvel. Para isso é necessário realizar uma pesquisa de hipotecapara o cartório de registro de imóveis. Dessa forma, você poderá ver de forma incontestável a propriedade do imóvel pelo vendedor. Por fim, se decidir adquirir um imóvel em condomínio não pode deixar de verificar a regularidade dos pagamentos condominiais do vendedor. Você pode facilmente se certificar disso através de uma declaração da administradora do condomínio . Com efeito, caso o vendedor tenha dívidas com o condomínio, este poderá cobrar do comprador.

Que variáveis ​​influenciam o preço de compra de um imóvel em Itália?

A principal variável que afeta a compra de uma casa é certamente o preço de compra. Nem é preciso dizer que vários elementos afetam o preço dos imóveis. Como o seguinte:

- Área em que o imóvel está localizado: subúrbio ou centro da cidade;
- O tipo de apartamento: moradia, apartamento, etc;
- A superfície transitável;
- Plano;
- Exposição ao sol;
- Os detalhes e acabamentos de luminárias e pisos;
- As paredes;
- Os banheiros;
- A presença de elevador;
- As condições gerais do edifício e muitas outras .

Geralmente o vendedor tenta vender a um preço superior ao preço de mercado. Por esta razão, é necessário distinguir entre o preço pedido e o preço real de venda. Para estes aspectos, um agente imobiliário válido é essencial para não cometer erros.

Comprar um imóvel na Itália: leilões imobiliários

Entre as possibilidades ligadas à compra de um imóvel na Itália está a de aproveitar leilões imobiliários. São procedimentos de leilão promovidos para venda de imóveis sujeitos à falência . Nestes casos, dada a vontade de se desfazer do imóvel e liquidar o seu valor, o preço de venda costuma ser inferior ao de mercado.

O preço também é muito afetado pelas precárias condições de saúde do imóvel. Porém, nos leilões imobiliários não é raro encontrar oportunidades reais a não perder.

Se você é residente no exterior, tem duas alternativas para participar de um leilão de imóveis. Compareça você mesmo ou participe por meio de um delegado que faça ofertas em seu nome. Para isso é necessário estipular uma procuração especial perante um notário . Desta forma, o delegado poderá operar o leilão em seu lugar. Também neste caso é importante contar com intermediários do setor.

Que procedimento de compra você deve seguir para comprar uma casa na Itália?

Neste ponto você já deve ter identificado o imóvel que deseja comprar na Itália. Vejamos, portanto, de forma prática qual o procedimento correto a implementar para adquirir o imóvel. Em particular:

- A proposta de compra;
- A estipulação do contrato preliminar de compra e venda;
- A escritura notarial de venda.

A proposta de compra do imóvel

Quando decidir comprar uma casa em Itália (ou se quiser comprar uma casa no estrangeiro), depois de ter escolhido o imóvel entre as muitas casas à venda, deverá apresentar uma “  proposta de compra ”. A proposta de compra é uma oferta irrevogável que contém os principais termos da transação entre vendedor e comprador. Refiro-me em particular aos seguintes elementos:

- Nome e sobrenome das partes;
- Data e local de nascimento;
- Descrição do apartamento;
- Dados cadastrais;
- Ano de construção;
- Cumprimento do planejamento urbano;
- Habitabilidade;
- O preço acordado;
- Métodos de Pagamento;
- O valor do depósito etc.

O vendedor pode aceitar ou rejeitar a oferta conforme apropriado.

Estipulação do contrato preliminar de venda

Uma vez aceita a proposta de compra, o próximo passo é o contrato preliminar de venda. Este é um acordo preliminar de compra com o qual o comprador se compromete formalmente. Na verdade, o contrato normalmente exige o pagamento de um depósito confirmativo. Este é um valor que na maioria dos casos varia entre 10% e 30% do valor do imóvel.

O contrato preliminar deve necessariamente ser feito por escrito . Deve conter todas as condições ditadas pelas partes na proposta de compra. Tem essencialmente por objetivo obrigar as partes a transferirem a propriedade do imóvel num determinado momento. No entanto, não há obrigação de compra.

Estipulação da escritura de venda

O contrato de venda definitivo é a escritura notarial . Escritura lavrada na presença de notário , que após a leitura e convite às partes para assinarem a escritura, procederá às transcrições habituais. O notário, na sua qualidade de funcionário público, está obrigado a transferir a informação relativa à venda aos órgãos estatais competentes e à Conservatória do Registo Predial para efeitos de registo.

A escritura notarial italiana deve ser acompanhada de  uma tradução para uma língua estrangeira certificada  como conforme ao texto italiano por um tradutor oficial (que também pode ser o notário italiano que conhece a língua estrangeira). Isto a menos que os estrangeiros que compram declarem que entendem e lêem perfeitamente a língua italiana. O certificado de propriedade original deve ser entregue ao comprador . Nos casos em que a escritura notarial é estipulada muito depois da assinatura do compromisso, é aconselhável registar este último na Agência Fundiária. Isto é para protegê-lo de possíveis transcrições prejudiciais para o vendedor, como a execução hipotecária da casa a ser adquirida.

Quais são os impostos associados à compra de um imóvel em Itália?

Todos aqueles que decidem comprar uma casa em Itália são obrigados a pagar impostos indirectos ligados à compra do direito real. Os impostos a pagar dividem-se em dois grupos:

- Impostos relativos à compra : imposto de registo ou IVA, imposto hipotecário e registo predial;
- Impostos relativos à tributação predial: IMU .
- Impostos indiretos associados à compra de uma casa na Itália

Os impostos a serem pagos à administração financeira, vinculados à compra de imóveis, variam de acordo com alguns parâmetros.

O tipo de imposto, além de estar relacionado com o  tipo de imóvel  (imóvel adquirido como primeira habitação ou não ou como edifício instrumental), também depende do  vendedor . Em particular, o adquirente de bens imóveis deve ter atenção à verificação se o  transmitente  é um  particular  ou um  sujeito passivo de IVA  (pessoa singular ou colectiva).

Transferidor privado

Se, de fato, o  cedente for um particular , aplica-se o disposto na Lei Consolidada do Imposto sobre Registos (TUR), que prevê o pagamento dos seguintes impostos indiretos pelo comprador:

- Imposto de registro;
- Imposto cadastral;
- Impostos hipotecários.

Empresa transferidora

Se, no entanto, o cedente  for uma empresa , ao preço acordado entre as partes deverá também acrescer o Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), a pagar de acordo com as disposições específicas em vigor na matéria, ditadas pelo Decreto Presidencial n. 633/72.

Compra de imóveis residenciais: imposto de registro

Em aplicação do princípio da alternativa entre IVA e imposto de registo, nas  vendas de imóveis para uso residencial , realizadas por  entidades privadas  (sem número de IVA),  aplica-se o imposto de registo , bem como os impostos hipotecários e cadastrais. na seguinte medida:

- Fixo (200€ cada) no caso de vendas sujeitas a IVA;
- Proporcional de  9%  no caso de vendas isentas de IVA, ou
- Proporcional de  2%  caso possa usufruir dos descontos “ primeira casa ”.

Compra de imóveis residenciais: taxas de IVA

Para a determinação da  taxa de IVA  a pagar, importa referir que as vendas de imóveis residenciais (sem características de habitação de luxo) realizadas por  empresas de construção  estão sujeitas a IVA com aplicação da taxa de 10%.

Impostos indiretos ligados à aplicação de impostos sobre a propriedade para a compra de uma casa em Itália

O estrangeiro que compra uma casa na Itália deve saber que além de pagar impostos indiretos na compra, também é obrigado a pagar impostos sobre a propriedade. São impostos devidos simplesmente por ser titular de um direito real sobre a habitação.

Atualmente os impostos indiretos que oneram o proprietário de um imóvel na Itália são os seguintes:

IMU: é o imposto municipal único devido por quem possui um imóvel, com exceção das residências principais não luxuosas, pelas quais não é devido.
TARI: é o imposto sobre resíduos, pago por quem efetivamente utiliza o imóvel seja de forma gratuita ou gratuita.

O prazo para entrega da declaração IMU  é 30 de junho  do ano seguinte à data de início da posse/posse do imóvel. Naturalmente, para gerenciar esses aspectos você precisará da ajuda de um contador especialista .

Quais são as suas dicas para reduzir impostos se quiser comprar uma casa na Itália?

Neste ponto da sua leitura imagino que você esteja pensando que há muitos impostos a pagar.

Tenha cuidado, porém, em alguns casos é possível reduzir esse tipo de tributação. Na verdade, se decidir comprar uma casa em Itália, e para si for a sua primeira casa (não confundir com o termo “ residência principal ”), terá direito a uma série de benefícios.

São concessões que podem reduzir os impostos indiretos a pagar na compra da casa. Os compradores estrangeiros que atendam aos requisitos também podem desfrutar dos benefícios da primeira residência . Principalmente no momento da compra:

Quem adquirir a primeira habitação a um particular, a uma empresa não construtora ou a uma empresa de construção (ou renovação) mais de 4 anos após a conclusão das obras paga o imposto de registo de 2% sobre o valor cadastral da casa. Além disso, os impostos hipotecários e de registo predial são fixados em 50 euros cada;
Quem comprar a uma construtora, no prazo de 4 anos após a conclusão da obra , paga IVA à taxa de 4%. Enquanto os impostos fixos de registo, hipoteca e cadastral são de 200€ cada.

Condições para beneficiar da primeira ajuda na compra de casa em Itália para residentes no estrangeiro

O  Decreto Legislativo n. 69/23 ao art. 2º  modificou  as condições exigidas para obtenção do primeiro benefício domiciliar para contribuintes que se mudaram para o exterior . Em especial, o dispositivo em questão modificou a Nota II- bis  ao art. 1º da Tarifa, parte I, anexo ao Decreto Presidencial nº. 131/86, na secção que indica as condições de acesso ao subsídio de primeira habitação, em caso de aquisição de habitação não de luxo (excluindo categorias cadastrais A/1, A/8 ou A/9), para sujeitos transferidos para o  estrangeiro .

Para compreender o alcance das alterações, convém partir da legislação anterior, que exigia o cumprimento das seguintes condições (derrogatórias da lei ordinária) para os expatriados que adquirissem a sua “ primeira casa ” em Itália. Em particular:

No caso de um comprador  que se deslocasse para o estrangeiro por motivos de trabalho, foi aberta uma excepção  à condição de o comprador residir no concelho de compra e o primeiro subsídio de habitação estava disponível se o imóvel subsidiado estivesse localizado no  concelho em que foi adquirido. sediado  ou o empregador;

No caso de cidadão italiano  que tivesse emigrado para o estrangeiro  era possível aplicar a franquia, sem necessidade de apresentar qualquer comprovativo de residência. A única condição exigida era que o imóvel adquirido constituísse a primeira habitação em território italiano.
Estas condições derrogatórias foram revisitadas pelo referido art. 2º do Decreto Legislativo n. 69/23, que modificou a carta. a) da Nota II- bis  ao art. 1º da Tarifa, parte I, anexo ao Decreto Presidencial nº. 131/86 que dizia respeito a sujeitos que emigraram para o estrangeiro. A nova condição para obtenção do primeiro subsídio de residência para emigrantes no estrangeiro é a seguinte. Em particular, no caso de o comprador ter  se mudado para o exterior por motivos de trabalho  e  residido  ou  exercido sua atividade comercial na Itália há pelo menos cinco anos , para ter acesso ao benefício é necessário que o imóvel adquirido esteja localizado no município de nascimento ou naquele em que residia ou exercia a sua atividade antes da transferência.

Podemos, portanto, afirmar que a  pessoa transferida para o estrangeiro por motivos de trabalho tem a possibilidade de beneficiar da franquia para aquisição da primeira habitação em Itália  (casa de categoria cadastral diferente de A/1, A/8, A /9) exclusivamente mediante a  ocorrência conjunta  das seguintes  disposições:

Ter  residido ou realizado negócios na Itália por pelo menos 5 anos antes de se mudar  para o exterior;

O imóvel adquirido na Itália deve estar localizado no  município de nascimento do comprador , ou naquele onde ele residia  ou  exercia  sua atividade laboral antes de se mudar  para o exterior.

Com efeito, o benefício exige que o sujeito permaneça (ou exerça actividade laboral) em Itália por um período mínimo de cinco anos e que a localização do imóvel diga respeito ao município de nascimento do sujeito, ou ao do seu último residência ou realização de trabalho antes da partida. Enquanto se aguardam possíveis esclarecimentos futuros, parece relevante o facto de a regra de igualdade dos sujeitos que se deslocaram para o estrangeiro por “ motivos de trabalho ” (excluindo outros motivos), e a forma como este aspecto deve ser verificado. Além disso, não há referências ao registro AIRE  relativo à transferência do sujeito para o exterior.

Esta disposição, em qualquer caso, parece suscetível de alterações enquanto se aguarda a sua conversão em lei nos 60 dias seguintes.

Avaliações de impostos sobre compras de imóveis

A compra de um imóvel geralmente envolve uma transferência significativa de dinheiro. Por este motivo, a Receita Federal está sempre atenta a este tipo de transação, para identificar possíveis situações de anomalia , ou seja, uma inconsistência entre:

A capacidade de rendimento e poupança acumulada pelo comprador ao longo do tempo;
O valor de compra do imóvel .

Caso esses valores pareçam inconsistentes, a Receita envia ao contribuinte uma carta convidando-o a demonstrar a origem do dinheiro vinculado à compra realizada. Esta situação pode revelar-se mais complexa para um indivíduo não residente, chamado a demonstrar a adequação dos seus rendimentos e a sua capacidade de poupança associada à compra do imóvel em Itália.

Considerações finais

Se decidiu comprar uma casa em Itália, muito provavelmente está a preparar-se para fazer um investimento imobiliário . Além de utilizar a casa para as suas férias, poderá pensar seriamente em explorá-la e transformá-la em rendimento durante o ano. Isto permitir-lhe-á recuperar parte dos custos incorridos, mas sobretudo permitirá reembolsar os custos anuais de gestão que uma casa acarreta.

Essa é uma forma de tentar obter retorno financeiro do seu investimento . Então por que não pensar nisso seriamente?!

Se precisar de mais informações sobre o que está indicado no artigo ou se procura profissionais capazes de ajudá-lo na escolha de adquirir seu imóvel na Itália eu posso te ajudar. Podemos ajudá-lo e apoiá-lo em todas as fases da compra do imóvel e gerir todas as obrigações fiscais daí resultantes, mesmo que decida rentabilizar o imóvel.

Não hesite em contatar-me para realizar a sua compra de imóvel em Itália da forma correta.

Federico Migliorini
https://fiscomania.com/federico-Migliorini/